Калоян Ганев, собственик на агенцията за недвижими имоти Century Homes: “Пазарът на недвижими имоти излиза от дъното, но остава спекулативен”

– Г-н Ганев, как се разви пазарът на недвижими имоти в региона?
– През миналата година пазарът беше стабилен и не показа особени сътресения през четирите тримесечия. Цените останаха сравнително постоянни и стабилни, като през второто и третото тримесечие отчетохме лек спад от 2 до 5 % при градските имоти, но като цяло пазарът запази същите нива от предходната, дори от последните две години. През миналата година пазарът на недвижими имоти по-скоро беше спекулативен. Това се диктува най-вече от факта, че много от имотите, които бяха предмет на сделки са под натиска на банките и под крайната необходимост на продавачите да продават. Това кара хората с пари в брой или заемни да бъдат хитри и добри играчи на пазара. Те успяват да натиснат цените доста ниско.
– Как се цените във Велико Търново в сравнение с национален мащаб?
– В национален мащаб нашите имоти запазват трендовете от предишните години – цените на квадратен метър спрямо останалите областни градове запазват по-ниски нива. Само при стари жилища, панелки и апартаменти ново строителство без Акт 16, успяваме да държим цени като в по-големите градове.
С добрите и качествени имоти изоставаме като ценови диапазон, но за региона те остават стабилни. Цените варират от 350 до 380 евро средно на квадрат жилищна площ ново строителство. Кризата все още не е отшумяла и въпреки единичните опити на някои търговци да се върнат в бизнеса или да стартират нов, пазарът на търговски, логистични и складови площи и на офиси е доста замрял, както през последните 3 г. Но през последните три месеца има раздвижване – увеличават се запитванията за магазини, офиси и т.н. Това е добър знак за икономиката, защото през последните три месеци реализираните сделки в този сегмент са повече от последните две години.
Панелките се купуват рядко, цените им са доста ниски в сравнение с останалите жилища, купуват се само в крайна нужда и обикновено с пари в брой. При едностайните панели цените са от 17 до 20 000 евро, при апартамент с две спални – цените са от 25-28 000 евро, което е с около 20 % по-ниско от тухлените жилища.
– Колко време даден имот престоява на пазара и с колко падат офертите?
– Зависи колко добър е брокерът и консултантът на продавача. Пазарът е доста спекулативен и цените се договарят с 15-20 % по-ниски от обявените. Ако имотът е добър и качествен и действително държи пазарна цена, престоява на пазара между 3 и 6 месеца. Ако е надценен, може да търси купувач повече от година-две, докато цената му падне в нормалния ценови диапазон за периода.
– Има ли пазар на луксозни имоти в региона?
– Да, луксозни имоти все още се търсят и хората ценят качеството. Този тип имоти, въпреки малко на брой и във високия ценови диапазон, все още се търси. При нас за луксозните имоти не се наблюдава спекулативно намаляване на цената. Все пак цени от 1 млн. лева за луксозни къщи, тип имения в селата край Велико Търново, са непродаваеми и стоят на пазара от 3-4 години. На тези цени може да се купи по-добър имот във всички европейки столици.
При нас има интерес и водим преговори за няколко луксозни имота от порядъка между 150 и 200 000 евро. Клиентите – продавачи и купувачи, са българи. Качествените имоти, които бяха направени от чужденци в миналите години, сега се продават на по-ниски цени дори от нивата, на които бяха купени.
– Кой измести британската офанзива, кои са новите играчи на пазара?
– Трудно е да кажем, че има инвазия изцяло на нови купувачи, но има повишен интерес от руснаци за селски къщи и градски имоти в нашия регион.
Руският пазар леко измества британския. Все още има англичани, които купуват, отчитаме втора вълна. За съжаление те търсят максимално ниските цени и вече не купуват “на килограм”, както преди години.
Все повече се увеличава интересът на граждани от Белгия, Холандия, Швеция, Дания, които търсят да купят имот в България и в нашия регион. Основният пазар се държи от руснаци и британци при селските имоти. Българинът остава най-добрият клиент и платец за имоти в крайградските райони.
– Публичните изпълнители на НАП и частните съдебни изпълнители ви станаха конкуренти в продажбата на недвижими имоти – подценени или надценени са техните оферти?
– Имотите през съдия-изпълнителите са сериозно надценени, защото през годините, когато са давани и усвоявани кредити, ценовите нива бяха с 20-30 % по-високи от сегашните, имотите се финансираха на 100 % от банките, оценките им бяха изкуствено завишени, така че ипотеките на тези имоти са значително по-високи от пазарните цени сега.
Банките натрупаха голям имотен портфейл от лошите си кредити и ги принуди доста по-бързо да реализират имотите си и да се освобождават от тях, като са склонни дори да продават на по-ниски нива от тези, на които са финансирали преди години.
Тази година излязоха много имоти на пазара от съдия-изпълнители. Основната причина е, че банките до сега ги задържаха и търсеха варианти за преструктуриране на ипотеките, но много от клиентите се отказват и нямат възможност да си погасяват кредитите. Това накара банките масово да изкарат имотите си на съдия-изпълнителите, но запазват за себе си качествените имоти за по-добър етап, когато ще могат да им вземат реалните пари.
Същото е и при данъчните с последния пример за така наречените гори на един от собствениците на ЦСКА в Арбанаси – цената се различава в пъти от обявената и пазарната. Още преди време сделката е била спекулативна, не са случайни и хората, които са собственици. Не смятам, че този тип сделки и имоти като цяло определят цените в нашия регион.
– Какво е мнението ви за закона и единния регистър на брокерите на недвижими имоти?
– Адмирираме идващия проектозакон и този регулаторен орган, който ще бъде създаден въпреки все още неяснотите около него. Чакаме малко повече яснота около режима по лицензиране и категоризация на отделните фирми и начина на контрол в последствие.
– Какво се промени за купувачите и продавачите на имоти?
– Със сигурност законът ще даде по-добра информираност на клиентите и по-голяма сигурност при работата им с агентите по недвижими имоти. За съжаление, все още агент на недвижими имоти не е достатъчно наложена професия. Много малко са фирмите, които инвестират в персонала си. Този закон ще бъде от полза за всички – купувачи, продавачи и агенциите за недвижими имоти. Искрено се надявам, че пазарът ще бъде изчистен от нелоялните търговци и хората, които предлагат нерегламентирани услуги.
– Кризата изчисти ли еднодневките сред брокерите?
– До голяма степен да, но след трите тежки години вече се наблюдава период на ново възкресение на недвижимите имоти. В последните няколко месеца отвориха доста нови фирми. За съжаление, смятам, че те са новите еднодневки. Заради събуждането на пазара и излизането му от дъното и реализирането на по-солиден брой сделки се яви предпоставката за новото възкресение на агенциите еднодневки. Надявам се с новия закон, лицензионен режим и регулаторен орган нашият бизнес да бъде прочистен и пазарът сам да отсее този тип брокери.
– Строежът на газопровода “Набуко”, на магистрала “Хемус” и на високоскоростния път Русе – Свиленград през областта как ще се отразят на пазара на недвижими имоти?
– При всички положения ще се отразят положително на икономиката в региона – ще се открият нови работни места, заетостта ще се увеличи, което добре ще повлияе на пазара на недвижими имоти. Очакваме сделките да се увеличат, както и да се развие пазарът на наемите.
Доста хора спекулират с тези проекти, търсят се земи по трасетата им с надеждата за печалба при отчуждаване на имотите. Някои хора излишно се надяват на прекалено големи облаги. Не вярвам това да стане факт – да вложат примерно 100 лева и да спечелят 1000 лв. Призовавам хората да не търсят спекулативно такива земи. Нивата в момента на земеделската земя, през която ще минат трасетата и на трите инфраструктурни проекти, държи стабилна цена и възвръщаемостта на направената инвестиция няма да е голяма. Хората няма да направят с такива сделки удара на живота си.
– Какви са очакванията ви за 2013 година в ценово отношение и развитие на пазара?
– Преди седмица от Century Homes открихме на ул. “Васил Левски” № 13 срещу театъра специализиран офис за наеми и управление на имоти. Това е единственият специализиран офис за този вид услуга във Велико Търново.
Очаквам годината да бъде стабилна, не очаквам спадове по-големи от 2 до 5 %. Пазарът ще се нормализира и се надявам да излезе от спекулативната си характеристика, като сделките да се извършват на реалните пазарни нива. Очаквам още да се увеличи броят на имотите при съдия-изпълнителите. Вярвам, че понижението на лихвите при ипотечните кредити и дългогодишното изчакване на българския клиент, който е най-големият играч на пазара, да се отрази положително. Хората да започнат да инвестират, което ще доведе до по-голяма стабилност на пазара.
Здравка МАСЛЯНКОВА
сн. Д. ЙОРДАНОВ