Тодор Тодоров, управител на агенцията за недвижими имоти “Болкан естейт”: “Има глад за луксозни еднофамилни къщи във Велико Търново и Арбанаси”

– Г-н Тодоров, каква са икономическите и пазарните реалности при недвижимите имоти във Великотърновска област?
– Регионът не прави изключение от ситуацията в цялата страна със сравнително стабилен, но не много активен пазар в сегмента на продажбите. Хората, които имат намерение да купят имот, в момента не бързат, избират по-дълго време и са по-внимателни. За съжаление, купувачите избират от значително по-ограничен ресурс, защото няма голямо предлагане. Хората, които искат да продадат, ако нямат неотложната необходимост да го направят, отлагат и чакат по-добри времена. Продавачите, които са притиснати от задължения към банки или други задължения, безработица, промяна на местожителство или друг проблем, са по-активни. Купуват се по-малки като квадратура жилища, които съответно са с по-ниска цена. На пазара в момента определяща е цената, не че хората не искат да живеят в по-обширно жилище, но не могат да си го позволят. Търсят се главно градски жилищни имоти. Те са основният сегмент при покупките.
– Къде е най-голяма стагнацията?
– Най-голямата стагнация е в така наречените бизнес имоти. Това са имотите с търговско предназначение, било то магазини, офиси, заведения за хранене, както и незастроените парцели. Тези два сегмента са най-засегнати от кризата още от самото й начало и до днес. В условията на икономическа стагнация бизнесът се въздържа да разширява дейност, да наема офиси, да строи нови производствени мощности. По тази причина бизнес имотите и незастроените парцели са в най-голям застой.
– Преди кризата отдаването под наем беше силна страна при бизнес имотите. Сега какво се случва в този сегмент?
– Велико Търново е по-специфичен град относно география и локации. Имаме няколко много силни улици с високи наеми дори в национален мащаб. Все още, макар и с предоговаряне на наемите, обектите там продължават да са ангажирани от наематели и имотите да носят доходност. На няколко крачки встрани от тези улици наемите са в пъти по-ниски и там се наблюдава тенденция, че ако даден имот се освободи, много трудно се намира наемател заради липсата на търговски поток. Наемодателите е по-добре да предоговарят наемите, отколкото да изгубят наемателите си, защото трудно се намират при бизнес имотите.
– Къде има динамика?
– Пазарът не е замръзнал. Определено има търсене на имоти. Този, който търси и има намерение да купи, купува, въпреки че изборът е по-малък. Има един интересен сегмент в период на криза. Вече пета година строителството на жилища е в криза, но водени от тенденцията за малки жилища, се строяха апартаменти с малка квадратура до 65 кв. м. Ако се появят клиенти с по-големи претенции и възможности, не могат да намерят предпочитания имот. Има доста търновци и не само, които биха си купили луксозен имот за живеене не само във В. Търново, но и в Арбанаси. Но такива луксозни имоти за продажба няма. Има или много скъпи предложения на бизнес имоти, например хотели или други сгради, или няма никакви. Няма хубави луксозни къщи, които са дефицитен сегмент. Имаме такива запитвания, но не можем да ги удовлетворим за луксозни, еднофамилни къщи в тих квартал или наблизо до Велико Търново.
– Как се държат българите и чужденците на пазара на недвижими имоти?
– Българите са постоянни клиенти, въпреки че критериите на купувачите се занижиха. Чужденците вече са по-рядко. Англичаните, които бяха като инвазия до преди четири-пет години, вече са на изчезване. Ако все пак се появят, купуват имоти на занижени цени. Тези, които купиха преди години със спекулативна цел или да живеят тук, сега преобладаващата част от тях се опитват да се отърват от имота си. Чужденците или продават, или са изоставили имотите си, особено по селата. Руснаците, които са много силен двигател по Черноморието и по ски курортите ни, при нас все още са инцидентни купувачи. Причините са различни, може би една от тях е, че те търсят основно ваканционен имот, а не къща за постоянен престой. Има руснаци на нашия пазар, но не бих казал, че са трайни клиенти.
– В областта се очаква строежа на два газопровода, а магистрала “Хемус” да мине по-близо до Велико Търново. Чувства ли се влиянието вече на тези инфраструктурни проекти върху имотния пазар в региона?
– Все още не бих казал, че от тях има пряко влияние. Ако те станат реалност, със сигурност ще повишат интереса към недвижимата собственост в региона. Най-малкото това са проекти, които се осъществяват дълго време и в тях ще бъдат ангажирани специалисти, които трябва да има къде да живеят. От тази гледна точка ще има интерес към жилищни имоти. Може би ще се повиши и интересът към участъците около тези имоти за съпътстваща инфраструктура и дейности. Със сигурност се очаква благоприятно влияние.
– Какво е характерно по отношение на цените в различните сегменти – жилища, терени, корпоративни имоти?
– Цените на имотите през последната година, година и половина се успокоиха. В момента новото строителство във Велико Търново се продава на цени от между 300-330 евро до 400 евро на квадратен метър. Като 400 евро е пределна цена. Над нея сделките стават по-трудно за апартаменти с Акт 16. Има жилищни оферти на завършени апартаменти от 500 и нагоре евро на квадратен метър, но те са по-луксозен сегмент и продажбите стават по-трудно. Масово се търсят апартаменти с една спалня до 60-65 кв.м и до 30 000 евро. Съответно има дефицит на такъв тип апартаменти – завършени с Акт 16. Клиентите са предпазливи, рядко рискуват да сключат договор за жилище, което не е въведено в експлоатация. Банките имат добри продукти в момента на пазара на жилищно кредитиране, но клиентите са предпазливи за ангажиране с ипотека за 10-15 години напред при тази икономическа несигурност в страната.
– Какво е състоянието при отдаването под наем?
– Велико Търново е университетски град и независимо, че се построиха много жилища, търсенето под наем е устойчиво. Освен това в града работят семейства от други краища, които на този етап предпочитат да са на квартира, вместо да купят жилище. Търсенето на жилищни наеми е активно и високо. Кризата се отрази върху наемите и като цена те паднаха с 10-20 на сто в последните две години, но търсенето е голямо, а цените са високи на фона на други градове от ранга на Велико Търново.
– Създава се усещането, че пазарът на земеделска земя е новата пазарна ниша в недвижимите имоти. Какви са наблюденията ви?
– В последните две години реалният пазар, който е активен, е на земеделска земя. Ние не сме специализирани в този сегмент, но от наблюдения на тенденциите, които се случват, мога да кажа, че пикът на цените мина през пролетта и началото на лятото на тази година в областта. Някои сериозни играчи, които акумулираха значителен портфейл от земи на национално ниво, като фондовете за земеделски земи, очаквам да пуснат на пазара големи количества земя. Отделно виждаме, че има затруднения и при тези, които купиха големи количества земи на регионално ниво. Пикът мина, вече вървим към посока на намаляване на цените. Не искам да съм категоричен, но смятам, че опасността от балон в тази посока го има – от покупка на завишени цени и после нереализирани очаквания за доходност.
– Политическата нестабилност в страната как се отразява върху пазара на недвижими имоти?
– Парите са много страхливи и при всички тези резки и радикални промени, несигурност и нестабилност, хората се въздържат и отлагат идеята си за инвестиция с цел да бъдат по-спокойни за по-прогнозируеми времена. Политическата нестабилност се отрази и при нас на пазара за недвижими имоти. Хората са притеснени за бъдещето си, за работата си, за доходите и бизнеса. Имаме доста клиенти, които от февруари-март тази година насам, когато започнаха обществените вълнения, временно отложиха инвестиционните си намерения.
– В България все повече хора и фирми не могат да обслужват ипотеките си. Какви са очакванията ви за развитие на ситуацията, може ли да повторим испанския пример с хора, които се самоубиват, изпаднали в безизходица?
– За съжаление тази тенденция е факт и във Велико Търново непрекъснато наблюдаваме как гражданите и бизнесът закъсват в обслужването на кредитите си и губят имотите си. Не можем да се противопоставим на този факт. Мога само да дам съвет, ако хората имат затруднения, да реагират максимално бързо и адекватно във времето, да не чакат да дойде процесът на необратимост, когато ще загубят имота си. Да се опитат да продадат имота си, без значение дали ще са на печалба. Важното е да се освободят от дълговете си. Надявам се да не се стига до такива лични човешки драми на безизходицата. Просто хората трябва да бъдат по-прагматични, да не постъпват към имота си емоционално.
– Какви са прогнозите ви за развитието на имотния пазар до края на тази година и началото на следващата?
– Не очаквам някакви резки и радикални промени. Ще се запази интересът към наемането. Наемите ще запазят ценовите си нива. Ще се запази интересът към по-малките градски жилища с Акт 16, които отново подчертавам, че са дефицитни на пазара. Потенциал има в развитието на сегмента, който е на другия полюс – в луксозните, еднофамилни къщи във и до 5-6 километра от Велико Търново. Арбанаси ще си остане популярна дестинация в имотния пазар. Цените не би трябвало и няма икономически условия и обстоятелства да се покачват, нито да продължат да падат. Реално на пазара няма голям избор на имоти. Те са едни и същи – или надценени и некачествени, или тези, които са сравнително ценово адекватни на пазара, бързо се продават. Ако се появи малко по-активно търсене, веднага ще се разбере, че имотите, които се предлагат, не са много.
Здравка МАСЛЯНКОВА
сн. архив